进入今年3月，原本好不容易抬头的深圳楼市，变得更加锣鼓喧天。
不论是新房、二手房、豪宅还是别墅，市场燃烧的势头愈演愈烈。
(资料图片)
此时此刻，深圳楼市的火，已经从西部烧到了东部。
我一直觉得，火势越大，越要理性买房。
01
先看新房市场。
3月18日，绿城桂语兰庭发出喜报：
推售的942套住宅，开盘吸金25亿。
该项目位于光明中心区，本次主推建面约89-128㎡的3~4房，均价约5万/㎡，套均总价在363-738万区间，精装交付。
换算下来， 大约卖了550套，去化率接近6成。
从当天现场来看，人头攒动，市场氛围相当浓厚。如果官网披露的喜报没有水分，这个去化结果在当下还算挺乐观。
相比之下，同天正式开盘的方直珑樾山就显得有点弱了。
作为南山今年首个新盘，珑樾山本次共推售177套住宅，户型为120㎡3房，毛坯均价9.93万/㎡，开盘折扣降至92折，折后均价9.1万/平。
尽管开发商一路降价，去化依然不是很理想。
根据开盘结果显示， 当天销售约87套，去化率不到一半。
方直珑樾山，坐拥南山的地段、伴山的环境、讨喜的户型，之前还启动过中介转佣，曝光率很高，为什么愿意买单的人却不多？
在我看来，有两个很重要的原因。
一是购房者对房企的信心，还没有完全修复。
方直是惠州的一个小开发商，和国企央企的实力相比，显然不是一个级别。
二是产品定位错配。
珑樾山想定位豪宅，但地段比较尴尬，说是香蜜湖安托山片区，项目却在塘朗山脚下，属于西丽片区，目前配套也较为薄弱。
说白了，珑樾山算不上是豪宅。同样的预算，在前海、宝中这些核心地段，刚需可以有更多的好选择。
02
再看二手房市场。
从成交量来看，最近3周，深圳二手房录得量均保持在1000套以上，市场明显慢慢地好起来了。
随着市场热度回升，西部板块的不少热门刚改盘，相比去年底价格低点，成交价都出现了不同程度的涨幅。
豪宅半岛城邦三期，最近的表现也非常亮眼，单周时间就成交了3套。
具体来看——
5栋的89㎡三房，成交总价2070万，折合单价23.25万/㎡；
1栋高层，230㎡成交总价6000万左右，单价约26万/㎡；
4栋高层，168㎡4800万左右，单价28.57万/㎡。
还有东部板块，我在微博上看到几个成交数据，都是千万级别的成交，大家可以参考一下：
1、龙岗深业紫麒山，3月成交了两套别墅，一套263平，成交价1580万，一套264平，成交价1499万，两套均为毛坯联排中间位。
2、公园大地，3月成交了两套，一套174平的低楼层，成交价1260万，一套168平的高楼层，成交价1398万。
3、阳光天健城，2月成交了两套大户型，237平1600万成交，147平1000万成交。
以上成交数据，有个鲜明的反差： 差不多的户型，西部的豪宅很贵，东部的别墅很便宜。
前几年，有点小钱又想玩房产投资的中产，由于够不着顶豪，于是跑到远郊买别墅，但结果都玩砸了。因为远郊板块的产业弱，房价没有支撑力，大户型的流通性尤为差，几年不涨都算好的，深圳很多远郊别墅现在已经长满草了，房价还在一路下滑。
有时候， 便宜有便宜的道理，贵有贵的价值，千万不要为了贪便宜而买房，特别是现在楼市有了一点起色，购房者又很容易无脑冲入市场。
不管是新房、二手房，还是豪宅，买房的底层逻辑其实都是一样的，那就是选择具备发展潜力的板块。
03
经典电影《教父》里，有一句台词：
女人和小孩可以犯错，但男人不行。
这句话，同样适用于当前的深圳楼市，大方向不能犯错。
1、买房不是买菜，鹤岗的房子很便宜，但你不会因为那里的房子便宜就抢着去买。
2、只有具备发展潜力的板块，未来才有持续增长的动力。
3、在深圳，顶级豪宅是稀缺品，不要指望它大跌，尽管放在市场最低迷的时候，它也是最抗跌的硬资产。
4、南山刚需房，胜过远郊大别墅，所以尽可能的往核心区去买房。
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