进入今年3月,原本好不容易抬头的深圳楼市,变得更加锣鼓喧天。
不论是新房、二手房、豪宅还是别墅,市场燃烧的势头愈演愈烈。
(资料图片)
此时此刻,深圳楼市的火,已经从西部烧到了东部。
我一直觉得,火势越大,越要理性买房。
01
先看新房市场。
3月18日,绿城桂语兰庭发出喜报:
推售的942套住宅,开盘吸金25亿。
该项目位于光明中心区,本次主推建面约89-128㎡的3~4房,均价约5万/㎡,套均总价在363-738万区间,精装交付。
换算下来, 大约卖了550套,去化率接近6成。
从当天现场来看,人头攒动,市场氛围相当浓厚。如果官网披露的喜报没有水分,这个去化结果在当下还算挺乐观。
相比之下,同天正式开盘的方直珑樾山就显得有点弱了。
作为南山今年首个新盘,珑樾山本次共推售177套住宅,户型为120㎡3房,毛坯均价9.93万/㎡,开盘折扣降至92折,折后均价9.1万/平。
尽管开发商一路降价,去化依然不是很理想。
根据开盘结果显示, 当天销售约87套,去化率不到一半。
方直珑樾山,坐拥南山的地段、伴山的环境、讨喜的户型,之前还启动过中介转佣,曝光率很高,为什么愿意买单的人却不多?
在我看来,有两个很重要的原因。
一是购房者对房企的信心,还没有完全修复。
方直是惠州的一个小开发商,和国企央企的实力相比,显然不是一个级别。
二是产品定位错配。
珑樾山想定位豪宅,但地段比较尴尬,说是香蜜湖安托山片区,项目却在塘朗山脚下,属于西丽片区,目前配套也较为薄弱。
说白了,珑樾山算不上是豪宅。同样的预算,在前海、宝中这些核心地段,刚需可以有更多的好选择。
02
再看二手房市场。
从成交量来看,最近3周,深圳二手房录得量均保持在1000套以上,市场明显慢慢地好起来了。
随着市场热度回升,西部板块的不少热门刚改盘,相比去年底价格低点,成交价都出现了不同程度的涨幅。
豪宅半岛城邦三期,最近的表现也非常亮眼,单周时间就成交了3套。
具体来看——
5栋的89㎡三房,成交总价2070万,折合单价23.25万/㎡;
1栋高层,230㎡成交总价6000万左右,单价约26万/㎡;
4栋高层,168㎡4800万左右,单价28.57万/㎡。
还有东部板块,我在微博上看到几个成交数据,都是千万级别的成交,大家可以参考一下:
1、龙岗深业紫麒山,3月成交了两套别墅,一套263平,成交价1580万,一套264平,成交价1499万,两套均为毛坯联排中间位。
2、公园大地,3月成交了两套,一套174平的低楼层,成交价1260万,一套168平的高楼层,成交价1398万。
3、阳光天健城,2月成交了两套大户型,237平1600万成交,147平1000万成交。
以上成交数据,有个鲜明的反差: 差不多的户型,西部的豪宅很贵,东部的别墅很便宜。
前几年,有点小钱又想玩房产投资的中产,由于够不着顶豪,于是跑到远郊买别墅,但结果都玩砸了。因为远郊板块的产业弱,房价没有支撑力,大户型的流通性尤为差,几年不涨都算好的,深圳很多远郊别墅现在已经长满草了,房价还在一路下滑。
有时候, 便宜有便宜的道理,贵有贵的价值,千万不要为了贪便宜而买房,特别是现在楼市有了一点起色,购房者又很容易无脑冲入市场。
不管是新房、二手房,还是豪宅,买房的底层逻辑其实都是一样的,那就是选择具备发展潜力的板块。
03
经典电影《教父》里,有一句台词:
女人和小孩可以犯错,但男人不行。
这句话,同样适用于当前的深圳楼市,大方向不能犯错。
1、买房不是买菜,鹤岗的房子很便宜,但你不会因为那里的房子便宜就抢着去买。
2、只有具备发展潜力的板块,未来才有持续增长的动力。
3、在深圳,顶级豪宅是稀缺品,不要指望它大跌,尽管放在市场最低迷的时候,它也是最抗跌的硬资产。
4、南山刚需房,胜过远郊大别墅,所以尽可能的往核心区去买房。
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