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2.0容积率,全城仅有?

时间:2023-05-19 11:57:42

一千多年前,杜甫用“安得广厦千万间”表达他对人民、对百姓的关怀,如今,我们也用这句诗形容城市的繁华和宅第的豪华,不过,当“千万间”真的实现之时,对于都市里生活的人们而言,似乎有点变味了……


(资料图片)

城市发展,土地有限,主城容积率是硬伤

如今城市加速发展,愈是发达的地区,聚集的人口就愈多,当人口规模足够庞大之时,“安居”的需求就变得尤为明显。

于是为了满足更多城市人口的安居需求,城市开始大力兴建住宅建筑,但地只有这么多地,人却越来越多,因此,只能用提升容积率的方式来解决,即同等面积的土地上,越高容积率的土地,可建的建筑面积越大,从而容纳更多人。

(示意图)

放眼广州、深圳、西安等全国经济发达的城市主城区,它们的高容积率居高不下,这带来的后果就是,城市建筑密不透风,给人以压抑之感,这一点在惠州,也颇有体现。

处于湾区核心的惠州,在一次次时代激荡中抓住发展机遇,城市蜕变,并凭借临深临莞临广的优越区位优势,不断吸纳着人口迁入,同时,加速发展的房地产市场,开始了一轮又一轮的土地收割,尤其是作为主城区的惠城,同样有限的土地资源,同样的住户增加,必然也连带着容积率的提高。

(示意图)

高容积率之下,谈何居住品质?

所谓“容积率”,是一个小区地上总建筑面积与用地面积的比例,即“容积率=地上建筑面积/占地面积”。

评判一个项目的品质、宜居、舒适,容积率是最直观的表达形式之一。

一般而言,一个高容积率的社区,绿化享有率都比较低,几乎没有大的景观组团,平时想下楼散步,都是人多如市场,单元门前少有的绿化地,都会被拿来停放电动车,实现资源最大化利用。

同时,这样的小区梯户比也会比较高,等电梯耗时较久,物业管理难度也比较大,居住体验极差,且公共设施由于使用频次高,老化也会比较快。

此外,在日照等硬性标准要求下,对于高容积率的社区,为了在相同的面积内摆放更多楼栋,于外,会缩减楼栋间距,形成“握手楼”,毫无隐私可言;于内,会“压缩面宽、加大进深”,这些都会导致整个居住舒适度大打折扣。

虽然容积率不是衡量好房子的唯一标准,真正的好房子应该是地段、产品、配套缺一不可的精品。

但对于不少有经验的购房者和改善客而言,容积率仍是非常看重的因素,是品质的标尺,引用业内人士经常提到的一句话“抛开容积率去谈居住的舒适性和品质感,就是在耍流氓”。

(示意图)

目前市面上对于住宅地块,多少容积率算高,并没有太明确的标准,但不知道各位是否去一些项目看过,有不少的容积率都在3.0以上,有些甚至超过3.5,而惠州热门板块——金山湖东内的多个楼盘项目也基本是在3.0-3.5之间。

这意味着什么?

惠州普遍3.1的容积率背景下,难有好房子

按照国家住建部要求,住宅建筑控制指标明确规定了容积率与住宅建筑高度控制最大值,容积率最高为3.1,住宅建筑高度控制最大值为80米。

以惠州普遍存在的3.1容积率为例,数个地块限高80米,按照传统设计角度来看,退完线真实容积率可能都接近4.0了。

(示意图)

要知道,改善盘的容积率极限就是3.5,超过4还来谈改善,还来说高端的就是耍流氓。以金山新城某规划容积率为3.1的在售楼盘为例,其实际容积率已高达4.1,视野所能及的范围内,都是一排排的楼。

这样的房子住起来,绝对称不上是舒服的。

(示意图)

尤其是在惠州开发量高的当下,宜居的城市特色却似乎离我们渐行渐远,很多人拿到钱却买不到心仪的房子,特别是对于惠州本地改善型客户而言,更是难以抉择。

因为按照现行3.1容积率、80米限高的两个条件,我们得到的基本是雷同的产品。小区更大的公共空间、更优的绿化空间、更清新的空气、更宽的楼间距、业主更多的活动空间,这些都需要低容积率才能实现的居住空间,在惠城城芯之上,还有吗?

(示意图)

幸运的是,惠州还有一个一手项目,不仅是低密豪宅,还临江,给惠州塔尖人群留下了极为稀缺的机会。

这个项目就是德威·江誉城五期|悦己!

江誉城悦己2.0墅级容积率,只此美境

究竟为何是TA?

仅从本期探讨的容积率来看,悦己拥有2.0的墅级容积率!这是什么概念?

大家都知道,容积率越低,住宅的舒适度和品质越高,小区内楼层不高,绿化面积多,人口密度低,内部规划合理,低容积率往往被认为是豪宅的标准之一。

可仅从2022年惠州出让的38宗商住地块来看,多宗地块的容积率普遍在3.0左右,最高的甚至去到4.0,再往前回顾,2018年之前,惠州大部分地块的出让容积率是在2.0-2.2之间,但18年之后,一手项目容积率在2.0左右的更是寥寥。

这也就意味着,仅约2.0容积率的项目,是卖一套少一套的珍藏品,尤其是在宅地开发殆尽的主城区而言,其更如同熊猫般稀缺,以后大概率也很难再出现,未来,低密的门票只会越来越贵!

(示意图)

而德威·江誉城五期|悦己,却罕见的做到低密之上的再升级,以更优越的资源占有、更健康的生活演绎、更极致的TOP级产品力,时刻挑动着塔尖人士的神经!

五期|悦己在三期2.2墅级容积率的基础上,再次降低,做到了仅2.0,而每降低0.1的容积率,带来的改变将超乎想象。可能是楼间距增加2米,日照增加15分钟,绿地率增加1%,小区新增100棵树……

悦己如此不惜成本,把大片弥足珍贵的土地留给了业主、绿地、花鸟和阳光……只为让业主也能在城芯之上,享受到独一无二的居住体验!

(效果图)

更关键的是,悦己的2.0容积率,在金山湖东片区内,是有且仅有的!在这样一片土地上,其临江低密生活概念,也被演绎至巅峰。

临江一线之地,卡住惠州塔尖买家的生态位

悦己在2.0低密的基础上,采用惠州首创M型错位布局,带来无敌楼距和超强的私密性,居于此,90%以上产品南向看江,推窗即揽临江一线视野,目之所及之处,皆是自然的芬芳。

(五期鸟瞰图)

同时,为了在都市中,打造出“夜观星辰、林下漫步、与绿色生态共呼吸、居一室内享无人纷扰的生活……”等舒居场所,悦己更是斥资超亿元,匠造了约8万㎡社区立体园林。

(悦己夜景鸟瞰实拍图)

内含惠州首创极奢现代艺术大门、华南最长800米双层景观连廊、约5200㎡星光度假泳池、约2200米内外双环跑道,也是惠州有且仅有的拥有两个超1500㎡儿童游乐场的社区……

(五期悦己小天鹅成长乐园实拍图)

闲暇时分,业主可绕着浓阴江堤,观浮光跃金,听江波泊泊,花街水道,绿意葱葱,十里繁华;或是到家楼下的社区公园内,健身、休闲、遛娃、欢聚……无论老幼中青,均能在此享受到风景与风光同在的悦己生活!

(效果图)

TOP级产品力,将健康人居理念演绎到极致

当然,除此之外,悦己作为惠州江景豪宅的天花板,其产品力更是TOP级标杆代表!

悦己秉承德威一贯极致的产品风格,在低密+推窗即景的区域环境下,汲取了现代简约思潮,依托当下新科技新技术的设计与建造,营造“立面进阶”新社区,打造出惠州地标级现代艺术立面。

(立面效果图)

而五星级酒店标准双入户大堂、进口三菱电梯、同步室内精装标准交付的架空层、豪装地下车库等极致品质塑造,更是在低密的基础上,使其拥有更高的人均享有率,无论是使用感和环境,都将更胜一筹,营造出更从容的生活奢享。

(悦己实拍图)

此外,悦己还是13万㎡占地的纯大户高端住区,目前规划新品为建面约140-180㎡高定江景大宅,均是大面宽户型,在这样的优越户型格局之下,项目还融入更多的创新设计理念,使其拥有超大阳光接触面和三面环江的震撼江景视野。

(建面约160-180㎡户型样板房实拍图)

居于此,整个房间更加明朗,心情更加明媚,即便与市面上同等面积的产品比较,更是难寻对手!

(效果图)

这里,“城”与“尘”之间的距离,更是恰到好处:

项目位于金山湖东片区,距离金山湖仅一江之隔,拥四通八达的便捷交通、1江1河4公园、18年全龄教育资源圈以及家楼下举步即达的繁华商业街,可谓“隐”与“贵”俱全。

(德威·江誉城鸟瞰图)

这般区位及稀缺大城配套,使其注定生而不凡、难再复制。

结语:

如今,同质化、高容积率的产品,充斥着整个市场。

试问,在这个追求利益最大化的年代,又有哪个项目,会这般耗费心血与金钱,去雕琢、去打磨真正的低密健康产品呢?

或许,也唯有德威·江誉城五期|悦己罢了。

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